ตัวอย่างแผนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์

แผนธุรกิจ

 

 

ชื่อสถานประกอบการ    บ้านมาลีวัลย์

สถานที่ติดต่อ            ซอยแขไข    ปทุมธานี

ประเภทธุรกิจ                 อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า

เงินลงทุน                        20  ล้านบาท

ผู้บริหาร                         มาลีวัลย์

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

คำนำ

 

                การจัดทำแผนธุรกิจฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดทิศทางการทำงานอย่างเป็นระบบจากการจัดทำแผนธุรกิจและได้มีโอกาสให้คำปรึกษา SMEs  ขนาดเล็กๆมาพอสมควรพบว่า ธุรกิจ SMEs ยังต้องพัฒนาด้านระบบการทำงานให้มีกติกาการทำงานมากกว่าที่เป็นอยู่ในทุกวันนี้  เพราะภาวะแข่งขัน และการเติบโตของธุรกิจที่มีตลอดเวลา   หากขาดการทำงานแบบเป็นระบบและพัฒนาการทำงานแล้วโอกาสที่ SMEs ลดน้อยลงจากระบบธุรกิจของไทยก็เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา   อีกเหตุผลสำคัญของ SMEs รายย่อยประเทศไทยคือไม่สามารถแยกปัญหาครอบครัว กับ ปัญหาการทำงานออกจากกันได้  เพราะคนส่วนใหญ่ที่ช่วยกันทำงานก็คือคนในครอบครัว หากครอบครัวมีปัญหาโดยไม่มีทางแก้ไขที่ถูกต้องย่อมส่งผลกระทบไปถึงปัญหาธุรกิจไปด้วย  ดังนั้นเพื่อความยั่งยืนสิ่งสำคัญเบื้องต้นที่ควรเสริมความเข้มแข็งให้ SMEs คือหลักในการคิด วิเคราะห์และแก้ไขปัญหาที่ถูกต้อง      เมื่อพื้นฐานนี้สามารถบรรลุความสำเร็จแล้วในเรื่องต่างๆก็จะประสบความสำเร็จตามไปด้วยเช่นกัน

 

หวังเป็นอย่างยิ่งว่าแผนธุรกิจนี้จะเป็น “แผนต้นแบบ”เพื่อให้ผู้ประกอบการนำไปใช้วางแนวทางการประกอบธุรกิจต่อไปและนำไปต่อยอดการปรับแผนธุรกิจที่ต้องจัดทำในทุกปีเพื่อให้ธุรกิจทันต่อการแข่งขันของตลาด  

 

 

ทีมที่ปรึกษาของโครงการพัฒนาที่ปรึกษามืออาชีพตามแนวทาง APEC-IBIZ รุ่น 5

 

                                                            นางสาวมาลีวัลย์   กลิ่นบุบผา

                                                                         นางพิสิษฐ์ศรี        บุญชูวิทย์

 นางรัตนี                บุญเหลือ

                 คณะผู้จัดทำ       

 

 

สารบัญ

บทที่ 1        บทสรุปสำหรับผู้บริหาร

บทที่  2       ความเป็นมาของธุรกิจ

บทที่  3       ความเป็นเจ้าของและการบริหาร

บทที่  4       การวิเคราะห์สภาพแวดล้อมของธุรกิจ

บทที่  5       การวิเคราะห์การตลาด

บทที่  6       การดำเนินงาน

บทที่  7       แผนการเงิน

บทที่  8       การวิเคราะห์ความเสี่ยง

*****ภาคผนวก******

 

 

 

 

 

บทที่  1     บทสรุปผู้บริหาร

( Executive   Summary)

 

ปัจจุบันธุรกิจและสถานศึกษามีการขยายตัวไปเรื่อยๆ และโซนรังสิต-ปทุมธานี ก็เป็นโซนที่มีการลงทุนและขยายตัวอย่างมากจะเห็นได้จากโครงการบ้านจัดสรร และโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการขยายการลงทุนมาทางโซนคลองรังสิต  ปทุมธานี  มีบริษัท และ องค์กรต่างๆตั้งอยู่มาก  ซึ่งบ่งบอกให้ทราบถึงจำนวนบุคลากรที่ต้องทำอย่างและเกี่ยวข้องเป็นจำนวนมาก

จากข้อมูลประชากรและพนักงานในย่านธุรกิจดังกล่าวมีประชากรที่ทำงานกว่า 500,000 คนดังนั้นที่พักอาศัยถือเป็นปัจจัยสี่ในการดำรงชีวิตเจ้าของโครงการได้วิเคราะห์ถึงทำเลที่ตั้งและความเหมาะสม  จึงได้ตัดสินใจลงทุนทำโครงการพักอาศัย  โดยใช้งบประมาณรวม 19.0 ล้านบาท (  รวมที่ดิน )มีรายละเอียดคือเป็นที่พักอาศัยขนาด 8 ชั้น จำนวน 66 ห้องพัก  มีรูปแบบห้องพัก 3 แบบคือ ห้องสูท  ห้องแอร์ และห้องพักธรรมดา  และจากการวิเคราะห์สถานที่ใกล้เคียงทำเลที่ตั้งมีดังนี้  นิคมอุตสาหกรรมนวนคร  โรงงานกูดเยียร์  โรงงานมินิแบร์  โรงงานเทยินฯ โรงงานกษาปณ์  มหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยวลัยอลงกรณ์ ห้างสรรพสินค้าโลตัส ห้างสรรพสินค้าฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต( เซ็นทรัล โรบินสัน   BIG C )ตลาดไวท์เฮาส์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ สถาบันเทคโนโลยีราชมงคลคลอง 6   ตลาดรังสิต

รายละเอียดโครงการ

ชื่อเจ้าของโครงการ                มาลีวัลย์

สถานที่ตั้งโครงการ                ถนนพหลโยธิน    จังหวัดปทุมธานี

วัตถุประสงค์                        เพื่อก่อสร้างที่พักอาศัยในแบบอพาร์ทเมนท์ ขนาด 7 ชั้นที่ให้พัก

ชั้นที่ 8 เป็นชั้นดาดฟ้า

เนื้อที่โครงการ                      89  ตารางวา  ( กว้าง  16   เมตร  ลึก 22   เมตร )

พื้นที่ใช้สอยทั้งโครงการ           ประมาณ  13.50*18.00*8  =   1,944   ตรม.

งบประมาณการลงทุนโครงการ   19,000,000 บาท แบ่งเป็นที่ดิน จำนวน  2.00 ล้านบาท และ ค่าก่อสร้างรวมอุปกรณ์ทั้งหมด  16.60 ล้านบาท   ค่าธรรมเนียมราชการและสถาบันการเงินประมาณ 0.40 ล้านบาท ห้องที่บริการรวม 66  ห้อง

รูปแบบห้องพักอาศัย              ขนาดธรรมดา 40 ห้อง ขนาดธรรมดา(แอร์) 19 ห้อง ห้องสูท 7 ห้อง

มีลิฟต์บริการ

ระดับการตั้งราคาค่าเช่าและค่าบริการ   

ห้องธรรมดา              อัตราค่าเช่า 2,500 บาท ต่อเดือน

                                       ห้องปรับอากาศ (แอร์ )  อัตราค่าเช่า 3,000 – 3,200 บาทต่อเดือน

                                                ห้องสูท                    อัตราค่าเช่า 6,000 บาทต่อเดือน

 

เงื่อนไขการเข้าพัก                 เงินประกันการเช่า  2 เดือน จ่ายล่วงหน้า 1 เดือน

ต้องพักอาศัยอย่างน้อย 6 เดือนถึงจะได้รับเงินประกันคืน

หลังจากหักค่าใช้จ่ายตามข้อตกลงของสัญญา

 

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย               นักศึกษาระดับมหาวิทยาลัยเช่นมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

มหาวิทยาลัยวลัยอลงกรณ์ สถาบันเทคโนโลยีราชมงคลคลอง 6 

พนักงานบริษัทฯต่างๆในนิคมอุตสาหกรรมนวนคร

พนักงานโรงงานบริเวณใกล้เคียงเช่นพนักงานโรงงานกษาปณ์

พนักงานประจำห้างสรรพสินค้า(โลตัส ฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต บิ๊กซี โรบินสัน,เซ็นทรัล)ที่มีรายได้เฉลี่ย 8,000 บาทต่อเดือน

รวมไปถึงผู้ประกอบธุรกิจค้าขายประจำห้างสรรพสินค้า

ข้อมูลสนับสนุนการลงทุน และ จุดเด่นของโครงการ        

มีความคล่องตัวในการเดินทาง(ติดถนนใหญ่) ความปลอดภัยและสงบ

ข้อมูลความต้องการห้องพักจากผู้เข้ามาติดต่อสอบถามโครงการในเครือญาติอย่างสม่ำเสมอและห้องพักใกล้ที่ตั้งเกือบเต็มหรือบางโรงการเต็มตลอดเพราะระดับราคาไม่สูง และ สิ่งแวดล้อมไม่พลุกพล่าน น้ำไม่ท่วม มีรูปแบบใหม่และทันสมัย  มีคีย์การ์ดเข้าสำหรับผู้พักอาศัย รปภ.คอยดูแลความปลอดภัย 

กลยุทธ์เพื่อบรรลุเป้าหมาย       ความโดดเด่นทางด้านความสูงของอาคาร  ความสะอาด ความสะดวกในการเดินทาง  ความสงบ  ความปลอดภัย  ในระดับราคาใกล้เคียงกัน

ระยะเวลาก่อสร้างโครงการ       12 เดือน แบ่งงวดงานออกเป็น   20 งวดงาน    

ประมาณรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ      

เดือนละ ไม่ต่ำกว่า   180,000 บาท คิดที่อัตราการเข้าพัก  85%

                                      เดือนละไม่ต่ำกว่า    212,500 บาท คิดที่อัตราการเข้าพัก 100%

 

ประมาณค่าใช้จ่ายเมื่อเปิดดำเนินการ     เดือนละประมาณ 12,600  บาท

อัตราผลตอบแทนการลงทุน ( IRR )      9.68% ในระยะเวลา  10 ปี เริ่มตั้งแต่ก่อสร้างจนมีรายได้

วิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนชำระ   ระยะเวลา 10 ปี นับรวมระยะเวลาตั้งแต่ก่อสร้าง

ในอัตราคิดส่วนลด 7.25%ต่อปี ธุรกิจที่ลงทุนนี้สามารถผ่อน

ชำระเงินกู้ยืมได้ที่เงินต้น  13.0 ล้านบาท

อัตราผลตอบแทนส่วนของผู้ถือหุ้น         10% ในปีที่ 10

อัตราผลตอบแทนสินทรัพย์                 10% ในปีที่ 10

อัตรากำไรจากการดำเนินการก่อนดอกเบี้ยจ่าย    93%ของรายได้ค่าเช่า            

Debt Ratio                         0.604 ของสินทรัพย์รวมปีที่เริ่มมีรายได้ค่าเช่า

D/E Ratio                          1.5 ของส่วนของผู้ถือหุ้นในปีที่เริ่มมีรายได้ค่าเช่า ลดลงเรื่อยๆของทุกปี และในปีที่ 9 มีค่า D/E Ratio เท่ากับ 0.1       

ระยะเวลาคืนทุน                   8 ปี  10 เดือน นับจากเริ่มมีรายได้ค่าเช่า

รวมเวลาก่อสร้างมีระยะเวลาคืนทุนจะอยู่ที่ 9 ปี 10 เดือน

เงินลงทุนส่วนตัว                   เริ่มต้น    6,000,000  บาท คิดเป็น 31 %ของเงินลงทุนทั้งหมด

และเพิ่มทุนอีก 800,000  บาทคิดเป็น 35 %ของเงินลงทุนทั้งหมด

เงินขอสนับสนุนจากสถาบันการเงิน

ค่าที่ดิน  1,000,000  บาท คิดเป็น  50%ของเงินลงทุนค่าที่ดิน

ค่าก่อสร้างและอุปกรณ์ 11,620,000 บาท

คิดเป็น 70% ของเงินลงทุนค่าก่อสร้างและอุปกรณ์ควบ

 

รวมเงินที่ขอสนับสนุน    12,620,000  บาทคิดเป็น 68%ของเงินลงทุนทั้งหมด

 

หลักประกันที่เสนอ

1.            จดจำนองโฉนดที่ดินเลขที่ 8888 เลขที่ดิน  1111 หน้าสำรวจ 3213          ตำบลคลองหนึ่ง( ตก) อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี ( ธัญบุรี )

            เนื้อที่ 89 ตาราวา  พร้อมสิ่งปลูกสร้างที่คาดว่าจะเกิดขึ้น

2.            ประกันอัคคีภัยสิ่งปลูกสร้าง โดยยกผลประโยชน์ให้กับธนาคารฯ

3.            บุคคลค้ำประกัน

 

เงื่อนไขการชำระคืน              

1.      ระยะเวลากู้ยืม  10  ปี

2.      ระยะเวลาที่ใช้ในการก่อสร้าง  12 เดือน

3.      อัตราดอกเบี้ยในเดือนที่ 1- 18  อัตราดอกเบี้ย  MLR-2% ต่อปี

4.      อัตราดอกเบี้ยในเดือนที่ 19 – 120 อัตราดอกเบี้ย  MLR -1% ต่อปี

5.      การผ่อนชำระในเดือนที่ 1-12 ปลอดชำระเงินต้นชำระดอกเบี้ยที่เกิดทั้งจำนวน

6.      การผ่อนชำระเดือน 13-24  ผ่อนชำระเดือนละ  140,000  บาท

7.      การผ่อนชำระเดือน 25-60  ผ่อนชำระเดือนละ  160,000  บาท

8.      การผ่อนชำระเดือน 61-120 ผ่อนชำระเดือนละ 170,000  บาท        

 

 

 

บทที่  2       ความเป็นมาของธุรกิจ

 

แนวคิดการดำเนินธุรกิจห้องพักให้เช่า หรือ อพาร์ทเมนท์  

การประกอบอาชีพถือเป็นปัจจัยหลักเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าตอบแทนนำมาดำเนินชีวิตดูแลตนเอง  และครอบครัว  แต่หากที่พักอาศัยหลักที่มีอยู่ไกลจากสถานที่ทำงาน  ห้องพักให้เช่าหรืออพาร์ทเม้นท์จึงถือเป็นปัจจัยเสริมที่จำเป็นต้องใช้ในการพักอาศัยให้สามารถเดินทางได้ทันเวลาเข้าทำงาน  ร่างกายได้พักผ่อนอย่างพอเพียงกับเวลาที่มี   ดังนั้นจากการศึกษาถึงการดำเนินธุรกิจประเภทนี้มากว่า 10 ปี ผู้บริหารโครงการจึงวางแผนและวิเคราะห์แล้วว่าทำเลที่ตั้งที่เสนอโครงการนี้เป็นทำเลที่เหมาะกับการลงทุนห้องพักให้เช่าหรืออพาร์ทเม้นท์ที่ได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่าการฝากเงินและมีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในธุรกิจประเภทอื่นๆ

เจ้าของโครงการคือ มาลีวัลย์   อายุ  45 ปีทำธุรกิจค้าขายที่กว่า  15  ปี  มีความประสงค์ที่จะลงทุนซึ่งเป็นที่ดินในกลุ่มเครือญาติจึงได้หารือกับพี่สาว จ.ปทุมธานี กว่า 20 ปี จบการศึกษาระดับปริญญาโท ม.เกษตรศาสตร์  ที่มีความคิดตรงกันจึงได้ร่วมกันลงทุนจากการศึกษาการลงทุนดังกล่าวกว่า 2  ปี  เพื่อลงทุนร่วมกันในการดำเนินการอีกทั้งญาติที่สนิทกันที่ประสบความสำเร็จต่างพร้อมให้การสนับสนุนการทำธุรกิจนี้ 

เนื่องจากยังมีลูกค้าที่มักเข้ามาสอบถามอยู่สม่ำเสมอ  ห้องพักทั้ง 5 โครงการที่เป็นกลุ่มเครือญาติกันนั้นมีขนาดห้องประมาณ 18-20 ตรม.  ผู้พักอาศัยกว่า 90%-100%     บางโครงการดำเนินการมากว่า  15 ปี คิดเป็นจำนวนห้องพักกว่า  300 ห้องพัก  ในระดับราคาค่าเช่าประมาณ 1,800 - 2,300  บาท 

 

วัตถุประสงค์ของกิจการ

            เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยที่ทันสมัย  สงบ สะอาด สะดวกในการเดินทาง และปลอดภัย เนื่องจากมีระบบรักษาความปลอดภัย อีกทั้งซอยประดู่แดง มีโครงการเครือญาติกันกว่า 5 โครงการที่ประสบความสำเร็จในการทำธุรกิจประเภทนี้มาแล้ว  รวมไปถึงกลุ่มผู้พักอาศัยคือผู้ที่ทำงานประจำในบริเวณใกล้เคียงดังกล่าว

จึงมีความเหมาะสมอย่างยิ่งที่จะลงทุนและเป็นการลงทุนที่มูลค่าทรัพย์สินไม่หายไปกับค่าใช้จ่ายในการบริหารเช่นธุรกิจประเภทอื่นๆ  มูลค่าทรัพย์สินก็ยังอยู่ในรูปของที่ดิน และอาคารที่ก่อสร้าง  ความเสี่ยงทางด้านเงินลงทุนจึงไม่หายไปไหนเช่นธุรกิจอื่นๆ 

 

 

 

 

 

บทที่  3       ความเป็นเจ้าของและการบริหาร

ลักษณะการเป็นเจ้าของ

                การดำเนินธุรกิจครั้งนี้ทำในรูปแบบบุคคลธรรมดา  ใช้เงินลงทุนส่วนตัว และ ยืมสถาบันการเงิน

โดยให้พี่สาวที่เกษียณราชการครูมาเป็นผู้ดูแลและบริหารจัดการระบบทั้งหมด 

 

โครงสร้างการบริหาร

                หากจะจัดระบบโครงสร้างกรบริหารสามารถดำเนินการได้คือ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

บทที่  4       การวิเคราะห์สภาพแวดล้อมของธุรกิจ

ภาพรวมของธุรกิจ

            โครงการที่ทำการลงทุนในครั้งนี้เป็นโครงการขนาดห้องพักเพียง 66 ห้องที่มีความหลากหลายพอสมควรเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ทุกกลุ่ม สถานที่โครงการใกล้เคียงกับโครงการญาติๆ 5 โครงการ  แต่เป็นอาคารที่มีอายุมากว่า 10 ปี  โดยมีจำนวนห้องพักอาศัยกว่า  250 ห้องพักซึ่งในย่านดังกล่าวยังมีความต้องการอยู่อีกมากอีกทั้งปากซอยประดู่แดงมีสะพานลอยไว้ข้ามถนนไม่ต้องเดินไกล จึงมีความสะดวกในการเดินทางเมื่อรวมกับภาพรวมของโครงการแล้วเป็นทำเลที่เหมาะแก่การลงทุนห้องพักใช้เช่าเป็นอย่างยิ่ง  สถานที่ใกล้เคียง  เช่นนิคมอุตสาหกรรมนวนคร  โรงงานกูดเยียร์  โรงงานมินิแบร์  โรงงานเทยินฯ โรงงานกษาปณ์  มหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยวลัยอลงกรณ์ ห้างสรรพสินค้าโลตัส  ห้างสรรพสินค้าฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต     ( เซ็นทรัล  โรบินสัน  บิ๊กซี  )  ตลาดไวท์เฮาส์   ตลาดรังสิต  มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์  มหาวิทยาลัยกรุงเทพ สถาบันเทคโนโลยีราชมงคลคลอง 6  ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นชุมชน กลุ่มคนที่ต้องการที่พักอาศัยในลักษณะห้องพักให้เช่ามากกว่าเนื่องจากกำลังความสามารถค่าตอบแทนยังไม่สอดคล้องกันกับการลงทุนซื้อทรัพย์สิน

          สถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันมีความเข้มงวดเรื่องการใช้จ่ายของประชาชนและการเจริญเติบโตทางธุรกิจเริ่มที่จะชะลอตัวลงสังเกตจากประกาศของทางธนาคารแห่งประเทศไทยเรื่อง GDP ของประเทศ และ มาตรการต่างๆที่ออกมาในช่วงปัจจุบัน การที่ประชาชนจะทำเรื่องกู้ยืมเพื่อลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยจึงมีมาตรการที่รัดกุมมากและทำเรื่องยากขึ้น ถึงแม้ว่าจะให้ระยะเวลาในการกู้ยืมกว่า 30 ปีก็ตาม ดังนั้นธุรกิจห้องพักให้เช่าหรือ อพาร์ทเมนท์  จึงยังเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอยู่

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

วิเคราะห์สถานการณ์แยกรายละเอียด (SWOT Analysis)

 

§  การวิเคราะห์จากปัจจัยภายใน

o   จุดแข็ง

1. ด้านการบริหารจัดการ มีความคล่องตัวในการบริหารจัดการสูง

2. ด้านผลิตภัณฑ์ –ห้องบริการ มีความใหม่ และสูงกว่าอาคารข้างเคียง 

3. ทำเลที่ตั้งใกล้ เดินทางสะดวก แหล่งชุมชน  สถานคึกษา  นิคมอุตสาหกรรม  และห้างสรรพสินค้า

 

o             จุดอ่อน

1. ห้องพักมีระดับราคาสูงกว่าคู่แข่งขันอื่น  อาจจะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ        

2. ที่จอดรถน้อยผู้ที่มีรถต้องจองล่วงหน้า หรือต้องไปเช่าสถานที่จอดรถเองบริเวณข้างเคียง                                                                

3. ระบบการบัญชีและการเงิน  จะทำแบบง่ายๆ    ส่งผลให้การประมวลผลการดำเนินการไม่ละเอียด

4. เพียงพอในการตัดสินใจปรับกลยุทธทางการตลาดได้ทัน

 

§  การวิเคราะห์ปัจจัยภายนอก

o                                       โอกาส

1.             พื้นที่ในซอยมีการลงทุนโครงการไปแล้วพอสมควรซึ่งก็เป็นของเครือญาติกัน พื้นที่ที่เหลือก็เป็นที่พักอาศัยของคนเก่าแก่ในพื้นที่ที่ไม่คิดจะขายและเปลี่ยนแปลงอย่างไร  ในขณะที่ยังมีผู้สนใจสอบถามหาห้องพักอาศัยอยู่อย่างสม่ำเสมอ อีกทั้งโครงการที่จะลงทุนนี้มีจำนวนห้องไม่มากเกินความต้องการจึงถือเป็นโอกาสอันดีในการลงทุน 

o                                       อุปสรรค

1.             เมื่อมีอัตราการว่างงานของประเทศมากขึ้นเป็นโอกาสให้เด็กรุ่นใหม่ๆหันกลับไปประกอบอาชีพงานฝีมือเพื่อพอเลี้ยงชีพที่บ้านเกิด

2.             สถานการณ์การเมืองและการปกครองของประเทศยังไม่มั่นคงเพียงพอ โอกาสที่เศรษฐกิจของประเทศชลอตัวลงมีสูง

 

บทที่  5       การวิเคราะห์การตลาด

การวิจัยตลาด และการวิเคราะห์คู่แข่งขัน

จากการศึกษาและเก็บข้อมูลทางกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ข้อมูลที่น่าสนใจอย่างยิ่งในเรื่องความต้องการที่เริ่มเพิ่มจำนวนขึ้น เนื่องจากในทุกปีที่เป็นหน้าน้ำท่วม  ทางฝั่งหมู่บ้านไวท์เฮาส์ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามมีน้ำท่วมมากอย่างสม่ำเสมอ  ดังนั้นผู้เช่าส่วนใหญ่จึงพยายามหาที่พักที่น้ำไม่ท่วม ซึ่งก็คือฝั่งซอยคลองหลวง 18ที่ยังมีห้องพักจำกัดอยู่ 

วัตถุประสงค์ และเป้าหมายทางการตลาด

            วัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในธุรกิจที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดและได้รับค่าตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ  รวมทั้งเม็ดเงินที่ลงทุนไม่สูญไปกับค่าใช้จ่ายแต่ยังคงอยู่ในรูปของทรัพย์สินเป้าหมายทางการตลาดที่วางไว้คือกลุ่มเป้าหมายคนทำงานที่มีเงินเดือนตังแต่ 8,000 บาทขึ้นไป และ นักศึกษาที่ผู้ปกครองฝากให้ดูแล  ซึ่งกลุ่มนี้จะมีวินัยในการใช้เงินและจะดูแลกันได้ง่ายกว่ากลุ่มอื่นๆ

4P STRATEGY

Price             ระดับราคาห้องพักที่กำหนดประกอบด้วย

Ø ห้องพักธรรมดา      อัตราค่าเช่า 2,500 บาทต่อเดือน

Ø ห้องแอร์              อัตราค่าเช่า 3,000 – 3,200 บาทต่อเดือน ( แล้วแต่ชั้น )

Ø ห้องสูท               อัตราค่าเช่า 6,000 บาทต่อเดือน

เมื่อเปรียบเทียบกับอาคารข้างเคียงแล้วอาจจะสูงกว่าเล็กน้อยแต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น ลิฟต์  ความสะอาด  ความใหม่

Place            เดินเข้ามาจากปากซอยประมาณ 150 เมตร ขนาดพื้นที่โครงการ 89 ตารางวา  

ตั้งอยู่ในซอยคลองหลวง 18   ถนนพหลโยธิน กิโลเมตรที่ 35 ขาเข้ากรุงเทพ

ตรงข้ามหมู่บ้านไวท์เฮาส์  จัดว่าอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความปลอดภัยและมีสถานที่ใกล้เคียง  เช่น  นิคมอุตสาหกรรม นวนคร  โรงงานกูดเยียร์  โรงงานมินิแบร์  โรงงานเทยินฯ

โรงงานกษาปณ์  มหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยวลัยอลงกรณ์ ห้างสรรพสินค้าโลตัส  ห้างสรรพสินค้าฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต  ( เซ็นทรัล  โรบินสัน  บิ๊กซี  )  ตลาดไวท์เฮาส์   ตลาดรังสิต  หาวิทยาลัยธรรมศาสตร์  มหาวิทยาลัยกรุงเทพ

สถาบันเทคโนโลยีราชมงคลคลอง 6 

Product         มีห้องพัก 3 แบบคือ ห้องพักแบบธรรมดา ห้องพักแบบห้องแอร์ และ ห้องสูท

มีที่จอดรถ และลิฟต์บริการ

Promotion      นโยบายส่งเสริมการขายคือ ติดประกาศบนอาคารที่สูงกว่าอาคารในย่านดังกล่าว ติดประกาศที่รถแดงประจำทางที่ผ่านหน้าโรงงาน และซอยคลองหลวง 18   ติดประกาศปากซอย

 

 

โครงสร้าง และค่าใช้จ่าย

            ใช้หลักการบริหารแบบเจ้าของคนเดียว ไม่มีการจ้างงานธุรการ  ดังนั้นประมาณค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นประกอบไปด้วย ค่าจ้างแม่บ้าน และ ค่ารักษาความปลอดภัย   ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง  ค่าซ่อมบำรุง ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด  ได้ทำประมาณการไว้ที่แผนการเงินแล้ว  คิดเป็นงบประมาณเดือนละไม่เกิน  12,600  บาท ยังไม่รวมไปถึงดอกเบี้ยเงินกู้ยืม 

แผนปฏิบัติทางการตลาด

            ช่วงระหว่างเก็บงานก่อสร้าง 3 เดือนก่อนส่งมอบงาน  จะดำเนินการปิดประกาศโฆษณา

1.       ที่อาคารชั้นบน ที่ด้านหน้าอาคาร  

2.       ประกาศที่รถแดงประจำทาง 

3.       ประกาศที่ปากซอยคลองหลวง 18

ซึ่งคาดว่ามีผู้สนใจจองเกือบเต็ม อีกทั้งจำนวนห้องพักที่มีก็ไม่มากจนเกินไป

คู่แข่งขัน

โครงการในกลุ่มญาติของเจ้าของโครงการ และโครงการใกล้เคียง

1.      ชื่อโครงการ          โครงการมาลัยเพลส      * A *

     ที่ตั้ง                   ปากซอยคลองหลวง 18 ( จากปากซอย 30 เมตร )

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 5 ชั้น จำนวน 64 ห้อง     

     อัตราค่าเช่า          2,000 – 2,500 บาท

     อัตราเข้าพัก                   100%

     ที่มาข้อมูล            พล.ร.ต.สัญชัย  ปานแย้ม  เบอร์ติดต่อ 0-2516-1935

 

2.      ชื่อโครงการ          โครงการสาสิน     * B *

     ที่ตั้ง                   กลางซอยคลองหลวง 18 ( จากปากซอย 250 เมตร )

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 5 ชั้น จำนวน 62 ห้อง

     อัตราค่าเช่า          2,000 – 2,100 บาท

     อัตราเข้าพัก                   100%

     ที่มา                   คุณเบญจา   ฟุ้งสกุล  เบอร์ติดต่อ   0-2516-1788

 

3.      ชื่อโครงการ          โครงการบ้านคูน   * C *

     ที่ตั้ง                   กลางซอยคลองหลวง 18 (จากปากซอย 200 เมตร)

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 4 ชั้น จำนวน 56 ห้อง

     อัตราค่าเช่า          2,000 – 2,100 บาท

     อัตราเข้าพัก                   100%

     ที่มา                   คุณผจญ   กลิ่นบุบผา   เบอร์ติดต่อ  0-2901-2012

 

 

4.      ชื่อโครงการ          โครงการมาริน่า  * D *

     ที่ตั้ง                   กลางซอยคลองหลวง 18  ( จากปากซอย  220 เมตร )

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 4 ชั้น จำนวน 56 ห้อง

     อัตราค่าเช่า          2,000  - 2,100  บาท

     ที่มา                   คุณเตือนใจ   สระวาสี  เบอร์ติดต่อ   0-2516-3906

 

5.      ชื่อโครงการ          โครงการวรรณิตา  * E *

     ที่ตั้ง                   กลางซอยคลองหลวง 18 ( จากปากซอย  120 เมตร )

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 4 ชั้น จำนวน 56 ห้อง

     อัตราค่าเช่า          1,800 – 2,000 บาท

     ที่มา                   คุณเตือนใจ   สระวาสี  เบอร์ติดต่อ   0-2516-3906

 

6.      ชื่อโครงการ          อาคารคุณกุหลาบ   ปานแย้ม   * F *

     ที่ตั้ง                   ปากซอยคลองหลวง 18 

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 4 ชั้น 28 ห้อง

     อัตราค่าเช่า          2,000  บาท

     ที่มา                   คุณมาลี   รักษ์สกุลวนิช  เบอร์ติดต่อ 0-2516-1618

 

7.      ชื่อโครงการ          อาคารคุณทองหล่อ  ฉัตรแก้ว   * G *

     ที่ตั้ง                   กลางซอยคลองหลวง 18   ( จากปากซอยประมาณ 230 เมตร )

     ลักษณะอาคาร       เป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก 4 ชั้น 28 ห้อง

     อัตราค่าเช่า          1,800 - 2,000  บาท

     ที่มา                   คุณทองหล่อ   ฉัตรแก้ว  เบอร์ติดต่อ 0-2516-1516

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ระดับราคา

*F*                                   *G* จำนวนห้องพัก	6000 5000            โครงการ 4000 3000 2500                                              * A *                                        * C,D * * B *       2000                                 * E* 1000
20	50                                                       70

 

 

 

 

บทที่  6       การดำเนินงาน

แผนการดำเนินการ

1.            ช่วงก่อสร้างอาคารและช่วงตกแต่ง

2.            เริ่มเปิดดำเนินการ

3.            ซ่อมบำรุง

4.            ชำระหนี้สถาบันการเงินหมด

5.            สะสมเงินตอบแทน

 

ลำดับ	รายละเอียด	ช่วงเวลา
		ปีที่ 1	ปีที่ 2 - 5	ปีที่ 6-10	ปีที่ 11 >>>>
1	ช่วงก่อสร้างอาคารและตกแต่ง
2	เริ่มเปิดดำเนินการ
3	ซ่อมบำรุง
4	ชำระหนี้สถาบันหมด
5	สะสมเงินตอบแทน

 

 

 

บทที่  7       แผนการเงิน

แหล่งที่มาและใช้ไปของเงินทุน และแหล่งรายได้

แหล่งที่มา

1.                   จากเงินลงทุนส่วนตัว                   6,000,000  บาท

2.                   ทยอยทุนเพิ่มช่วงกระแสเงินขาด       800,000  บาท                                   

3.                   จากการกู้ยืมสถาบันการเงิน          12,620,000  บาท

รวมแหล่งที่มาเงินลงทุน               19,420,000  บาท

แหล่งที่ใช้ไป

1.                   ค่าที่ดิน                                                               2,000,000   บาท

2.                   ค่าธรรมเนียมราชการ สถาบันการเงิน                        320,000  บาท

3.                   ค่าก่อสร้างและส่วนประกอบ                                 16,600,000  บาท

4.                   ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมระหว่างก่อสร้าง                               500,000  บาท

รวมแหล่งที่ใช้ไปของเงินทุน                                  19,420,000  บาท

ลำดับที่	รายละเอียด	ผู้ลงทุน จำนวนเงิน	สถาบันการเงิน จำนวนเงิน	รวมจำนวนเงิน
1	ที่ดิน	1,000,000	1,000,000	2,000,000
2	สิ่งปลูกสร้างอาคารและส่วนประกอบ	4,980,000	11,620,000	16,600,000
3	ค่าธรรมเนียมราชการและสถาบันการเงิน	320,000	-0-	320,000
3	ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมระหว่างก่อสร้าง	500,000	-0-	500,000
	รวม	6,800,000	12,620,000	19,420,000
	คิดเป็น	35%	65%	100%

สมมติฐานรายได้

ปีที่	จำนวนห้องพัก	รายได้ค่าเช่า กรณีเข้าพัก 100%	ปรับราคาค่าเช่า	กรณีเข้าพัก	รายได้ค่าเช่า กรณีเข้าพัก ตามสมมติฐาน
0-1.0	66	0		ระหว่างก่อสร้าง	0
1.0-1.5	66	1,275,000		75%	956,250
1.5-2.0	66	1,275,000		75%	956,250
3 – 6	66	2,550,000		85%	2,167,500
			5%
7 – 10	66	2,677,500		85%	2,275,875

 

สมมติฐานทางการเงิน, งบการเงิน  และการวิเคราะห์

สมมติฐานรายได้จากค่าเช่า
ชั้นที่	แบบห้องพัก	จำนวนห้อง	อัตราค่าเช่าและค่าบริการ	ค่าบริการลิฟต์	รวมรายได้
ชั้นที่ 1	ห้องธรรมดา	4	2,500.00	0	10,000.00
	ห้องแอร์	1	3,000.00	0	3,000.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	0	6,000.00
ชั้นที่ 2	ห้องธรรมดา	5	2,500.00	0	12,500.00
	ห้องแอร์	4	3,000.00	0	12,000.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	0	6,000.00
ชั้นที่ 3	ห้องธรรมดา	5	2,500.00	100	13,000.00
	ห้องแอร์	4	3,000.00	100	12,400.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	100	6,100.00
ชั้นที่ 4	ห้องธรรมดา	5	2,500.00	100	13,000.00
	ห้องแอร์	4	3,000.00	100	12,400.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	100	6,100.00
ชั้นที่ 5	ห้องธรรมดา	5	2,500.00	200	13,500.00
	ห้องแอร์	4	3,000.00	200	12,800.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	200	6,200.00
ชั้นที่ 6	ห้องธรรมดา	5	2,500.00	200	13,500.00
	ห้องแอร์	4	3,000.00	200	12,800.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	200	6,200.00
ชั้นที่ 7	ห้องธรรมดา	0	2,500.00	200	-
	ห้องแอร์	9	3,000.00	200	28,800.00
	ห้องสูท	1	6,000.00	200	6,200.00
	รวม	66			212,500.00

 

 

สมมติฐานค่าใช้จ่ายดำเนินการ

 

รายจ่ายค่าดำเนินการ ต่อเดือน		บาท
	ค่าจ้างแม่บ้าน และ รปภ.	9,000.00
	ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง	700.00
	ค่าโทรศัพท์	300.00
	ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด	1,600.00
	ค่าซ่อมบำรุง	1,000.00
รวมรายจ่ายค่าดำเนินการ		12,600.00

 

 

งบประมาณทางการเงิน   จุดคุ้มทุน และประมาณการผลการดำเนินธุรกิจมีเอกสารอธิบายแนบ

จากเอกสารแนบดังกล่าวพอสรุปเป็นประเด็นดังนี้

 

1.       งบประมาณรายได้

โครงการจะเริ่มมีรายได้เข้าในเดือนที่ 13 เป็นต้นไป  โดยตั้งสมมติฐานรายได้ช่วงปีที่ 2 ที่อัตรา 75%ของประมาณการรายได้ค่าเช่าทั้งหมด และจากนั้นตั้งแต่ปีที่ 3 – ปีที่ 5 เป็นต้นไปตั้งสมมติฐานการเข้าพักที่ 85%ของประมาณการรายได้ค่าเช่าทั้งหมด และในปีที่ 6 ปรับค่าเช่าขึ้น 5%จากฐานประมาณการรายได้ค่าเช่าเดิม และยังคงตั้งสมมติฐานการเข้าพักที่ 85%เช่นเดิม ซึ่งสามารถสรุปออกมาเป็นจำนวนเงินได้ดังนี้

 

ปีที่  1                ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง

ปีที่  2                เริ่มให้บริการเช่าพัก ที่อัตราเข้าพัก 75%

                        คิดเป็นรายได้ค่าเช่าของปีที่ 2 เท่ากับ  1,912,500  บาท

ปีที่  3                อัตราเข้าพัก  85%

                        คิดเป็นรายได้ค่าเช่าของปีที่ 3 เท่ากับ  2,167,500  บาท

ปีที่  4                อัตราเข้าพัก  85%

                        คิดเป็นรายได้ค่าเช่าของปีที่ 4 เท่ากับ  2,167,500  บาท

ปีที่  5                อัตราเข้าพัก  85%

                        คิดเป็นรายได้ค่าเช่าของปีที่ 5 เท่ากับ  2,167,500  บาท

ปีที่  6                อัตราเข้าพัก  85% โดยปรับราคาเช่าเพิ่ม 5%

                        คิดเป็นรายได้ค่าเช่าของปีที่ 6 เท่ากับ  2,275,875  บาท

ปีที่  7- ปีที่ 15     อัตราเข้าพัก  85%

                        คิดเป็นรายได้ค่าเช่าในแต่ละปี เท่ากับ  2,275,875  บาท

 

2.       งบประมาณการลงทุนค่าที่ดินและการก่อสร้าง

a.       ค่าที่ดินเจ้าของโครงการได้ดำเนินการลงทุนซื้อที่ดินแล้วจำนวน  2,000,000  บาท               ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมการโอน   โดยจะขอสนับสนุนค่าที่ดิน 50% เพื่อสำรองค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างช่วยที่ต้องจ่ายก่อนการเบิกเงินค่างาน

b.       ค่าก่อสร้างและอุปกรณ์ควบทั้งหมด   ได้ดำเนินการประมาณการโดยผู้รับเหมาก่อสร้างคาดว่าจะใช้เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 16,600,000  บาท  โดยโครงการขอสนับสนุนงบประมาณส่วนนี้เท่ากับ 70%   คาดว่าใช้ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 10-12 เดือน

c.       การเบิกงวดงาน ได้กำหนดงวดงานทุก 2 สัปดาห์  รายละเอียดงวดงานตามสัญญารับเหมาก่อสร้างแนบ

d.       ระหว่างดำเนินการจ่ายดอกเบี้ยตามส่วนที่ขอกู้ยืมโดยสมมติฐานดอกเบี้ยช่วงการก่อสร้างเท่ากับประมาณ 6.25% หรือ MLR – 2% ต่อปี

 

3.       งบประมาณค่าใช้จ่ายดำเนินการ

a.       ค่าจ้างแม่บ้านและรปภ.  คงที่ตลอด ประมาณเดือนละ 9,000  บาท  เนื่องจากมีคนพื้นที่ที่รับจ้าง จึงสามารถควบคุมงบประมารทางด้านนี้ได้  หรือหากต้องมีการปรับค่าจ้างเพิ่มก็สามารถปรับได้ไม่เกิน 5%ของฐานค่าจ้างเดิม ซึ่งได้สำรองในส่วนการเพิ่มนี้ไว้ในแล้ว

b.      ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง คงที่ตลอด  ประมาณเดือนละ  700  บาท ( ค่าน้ำค่าไฟฟ้า        ส่วนหน้าอาคาร ) ส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างชั้นได้เฉลี่ยรวมไว้ในส่วนของแต่ละห้องพักแล้ว

c.       ค่าโทรศัพท์ มีไว้รับสายและติดต่อฉุกเฉิน คงที่ตลอด ประมาณค่าใช้จ่ายไว้เดือนละ 300 บาท

d.       ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด จำนวน 1,600 บาทต่อเดือนคงที่ตลอดนั้น เผื่อค่าใช้จ่ายส่วนที่ต้องพิมพ์ใบเสร็จ ใบแจ้งค่าเช่า  ค่าหมึกพิมพ์  ค่ากระดาษ ค่าอุปกรณ์ทำความสะอาดอาคาร

e.       ค่าซ่อมบำรุงเผื่อค่าใช้จ่ายส่วนนี้สำหรับการดูแลรักษาอาคารไว้เดือนละ 1,000  บาท

 

สรุปประมาณการงบประมาณค่าใช้จ่ายดำเนินการ

Ø ปีที่  1 เดือนที่ 12  ประมาณค่าใช้จ่ายดำเนินการไว้  12,600  บาท ก่อนดำเนินการ

Ø ปีที่   2 – ปีที่  10   รวมประมาณการค่าใช้จ่ายดำเนินการไว้  151,200  บาทต่อปี

 

4.       งบประมาณกำไร ( ขาดทุน) ก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย

a.       กำไร ( ขาดทุน ) ก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย  ปีที่ 1       เท่ากับ      - 12,600  บาท

b.       กำไร ( ขาดทุน ) ก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย  ปีที่ 2       เท่ากับ        1,761,300          บาท

c.       กำไร ( ขาดทุน ) ก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย  ปีที่ 3 - 5   เท่ากับ       2,016,300          บาทต่อปี

d.       กำไร ( ขาดทุน ) ก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย  ปีที่ 6-15    เท่ากับ      2,124,675          บาทต่อปี

 

 

 

5.       ดอกเบี้ยจ่ายก่อนดำเนินการ

a.       อัตราดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง MLR-2% ต่อปี ชำระดอกเบี้ยที่เกิดตามยอดเงินกู้ยืมทั้งจำนวน

b.       ดอกเบี้ยจ่ายก่อนดำเนินการ  โดยหักทางบัญชีถือเป็นเงินลงทุนไม่สามารถบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายได้เนื่องจากทรัพย์ยังไม่สามารถก่อให้เกิดรายได้ให้กับการลงทุน

c.       ดอกเบี้ยจ่ายเดือนที่ 1-12 ประมาณ  406,590.75  บาท

d.       ต้องนำไปรวมในส่วนของต้นทุนทรัพย์สิน

 

6.       ดอกเบี้ยจ่ายชำระเมื่อดำเนินการแล้ว

a.       อัตราดอกเบี้ย  MLR-2% ต่อปี  ในช่วงเดือนที่ 1-18

b.       เดือนที่ 13 – 18  อัตราดอกเบี้ย   6.25% ต่อปี  จ่ายดอกเบี้ย  391,743.81  บาท

c.       อัตราดอกเบี้ย  MLR-1% ต่อปี  ในช่วงเดือนที่ 19-120

Ø การผ่อนชำระเดือน 13-24  ผ่อนชำระเดือนละ  140,000  บาท

Ø การผ่อนชำระเดือน 25-60  ผ่อนชำระเดือนละ  160,000  บาท

Ø การผ่อนชำระเดือน 61-120 ผ่อนชำระเดือนละ 170,000  บาท    

d.       เดือนที่ 19 – 24  ( ปีที่ 2  ครึ่งปีหลัง )  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)               จ่ายดอกเบี้ยรวม  431,646.98  บาท

e.       ปีที่ 3  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม  817,064.76  บาท

f.        ปีที่ 4  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม  734,390.79  บาท

g.       ปีที่ 5  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม  645,519.79  บาท

h.       ปีที่ 6  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม  545,943.61   บาท

i.         ปีที่ 7  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม   433,917.18  บาท

j.         ปีที่ 8  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม   313,563.04  บาท

k.       ปีที่ 9  อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม   184,152.58  บาท

l.         ปีที่ 10 อัตราดอกเบี้ย  7.25%ต่อปี ( MLR-1%)  จ่ายดอกเบี้ยรวม    47,567.96  บาท

m.    สรุปโครงการทำการกู้ยืม 12,620,000  บาท ชำระดอกเบี้ยตามสมมติฐานนี้เท่ากับ

Ø ดอกเบี้ยก่อนดำเนินการรวม   406,590.75   บาท

Ø ดอกเบี้ยเมื่อเปิดดำเนินการรวม  4,545,510.52 บาท

Ø รวมดอกเบี้ยที่จ่ายชำระ 4,952,101.27  บาท

 

 

 

 

 

 

 

7.       งบประมาณกำไรสะสม

a.       กำไรสะสมต้นงวด ปีที่ 1 เท่ากับ  0  บาท  กำไรสุทธิปีที่ 1  เท่ากับ  -12,600  บาท

     กำไรสะสมปลายงวด ปีที่  1  เท่ากับ  -12,600 บาท

b.       กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 2 เท่ากับ  -12,600  บาท  กำไรสุทธิปีที่ 2  เท่ากับ 937,909.21 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 2 เท่ากับ  925,309.21 บาท

c.       กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 3 เท่ากับ 925,309.21 บาท กำไรสุทธิปีที่ 3  เท่ากับ 1,199,235.24 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 3 เท่ากับ  2,124,544.45 บาท

d.       กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 4 เท่ากับ 2,124,544.45 บาท กำไรสุทธิปีที่ 4 เท่ากับ1,281,909.18 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 4 เท่ากับ  3,406,453.64 บาท

e.       กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 5 เท่ากับ 3,406,453.64 บาท กำไรสุทธิปีที่ 5 เท่ากับ1,370,780.21 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 5 เท่ากับ  4,777,233.85 บาท

f.        กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 6 เท่ากับ 4,777,233.85 บาท กำไรสุทธิปีที่ 6 เท่ากับ1,578,731.39 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 6 เท่ากับ  6,355,965.23 บาท

g.       กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 7 เท่ากับ 6,355,965.23 บาท กำไรสุทธิปีที่ 7 เท่ากับ 1,690,757.82 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 7 เท่ากับ  8,046,723.06 บาท

h.       กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 8 เท่ากับ 8,046,723.06บาท กำไรสุทธิปีที่ 8 เท่ากับ 1,811,111.96 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 8 เท่ากับ  9,857,835.02 บาท

i.         กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 9 เท่ากับ 9,857,835.02 บาท กำไรสุทธิปีที่ 9 เท่ากับ 1,940,522.42 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 9 เท่ากับ  11,798,357.44 บาท

j.         กำไรสะสมต้นงวดปีที่ 10 เท่ากับ 11,798,357.44 บาท กำไรสุทธิปีที่10 เท่ากับ 2,077,107.04 บาทกำไรสะสมปลายงวดปีที่ 10 เท่ากับ  13,875,464.48 บาท

 

8.       งบดุล

a.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 1     เท่ากับ               19,327,400.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 1     เท่ากับ               12,540,000.00 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 1     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 1     เท่ากับ                    -12,600.00 บาท

b.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 2     เท่ากับ               19,488,700.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 2     เท่ากับ               11,763,390.79 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 2     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 2     เท่ากับ                   925,309.21 บาท

c.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 3     เท่ากับ               19,585,000.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 3     เท่ากับ               10,660,455.55 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 3     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 3     เท่ากับ                 2,124,544.45 บาท

 

 

d.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 4     เท่ากับ               19,681,300.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 4     เท่ากับ                 9,474,846.36 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 4     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 4     เท่ากับ                 3,406,453.64 บาท

e.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 5     เท่ากับ               19,777,600.00  บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 5     เท่ากับ                 8,200,366.15 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 5     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 5     เท่ากับ                 4,777,233.85 บาท

f.        สินทรัพย์รวม      ปีที่ 6     เท่ากับ               19,862,275.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 6     เท่ากับ                 6,706,309.77 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 6     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 6     เท่ากับ                 6,355,965.23 บาท

g.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 7     เท่ากับ               19,946,950.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 7     เท่ากับ                 5,100,226.94 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 7     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 7     เท่ากับ                 8,046,723.06 บาท

h.       สินทรัพย์รวม      ปีที่ 8     เท่ากับ               20,031,625.00 บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 8     เท่ากับ                 3,373,789.98 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 8     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 8     เท่ากับ                 9,857,835.02 บาท

i.         สินทรัพย์รวม      ปีที่ 9     เท่ากับ               20,116,300.00  บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 9     เท่ากับ                 1,517,942.56 บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 9     เท่ากับ                 6,800,000.00 บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 9     เท่ากับ               11,798,357.44  บาท

j.         สินทรัพย์รวม      ปีที่ 10   เท่ากับ               20,675,464.48  บาท

หนี้สินรวม          ปีที่ 10   เท่ากับ                        0  บาท

เงินทุนรวม         ปีที่ 10   เท่ากับ                 6,800,000.00  บาท

กำไรสะสมรวม   ปีที่ 10   เท่ากับ               13,875,464.48  บาท

 

 

 

 

 

 

 

 

9.       งบกระแสเงินสด

a.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 1     เท่ากับ                    5,809.25       บาท

b.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 2     เท่ากับ                  167,109.25     บาท

c.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 3     เท่ากับ                  263,409.25     บาท

d.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 4     เท่ากับ                  359,709.25     บาท

e.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 5     เท่ากับ                  456,009.25     บาท

f.        กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 6     เท่ากับ                  540,684.25     บาท

g.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 7     เท่ากับ                  625,359.25     บาท

h.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 8     เท่ากับ                  710,034.25     บาท

i.         กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 9     เท่ากับ                  794,709.25     บาท

j.         กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 10   เท่ากับ                1,353,873.73    บาท

k.       กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 11   เท่ากับ                3,478,548.73    บาท

l.         กระแสเงินสดคงเหลือสะสม          ปีที่ 12   เท่ากับ                5,603,223.73    บาท

 

10.   อัตราส่วนทางการเงิน

a.       อัตราผลตอบแทนสินทรัพย์ทั้งหมด ROA

Ø ในปีที่ 10 อัตราผลตอบแทนสินทรัพย์คิดเป็น 10%ของสินทรัพย์รวม

b.       อัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น  ROE

Ø ในปีที่ 10 อัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นคิดเป็น 10%ของผู้ถือหุ้น

c.       อัตรากำไรจากการดำเนินการ

Ø  คิดเป็น  92 – 93% ของรายได้ค่าเช่า

d.       อัตราส่วนแห่งหนี้ (Debt  Ratio)    

Ø ณ.ปีที่ 2 เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ Debt Ratio เท่ากับ 0.604 ของสินทรัพย์รวม

e.       อัตราส่วนแหล่เงินทุน ( Debt  to Equity  Ratio )

Ø ณ.ปีที่ 2 เมื่อก่อสร้างเสร็จ หนี้สินรวมคิดเป็น 1.5 ของส่วนของผู้ถือหุ้น

f.        อัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย Interest  coverage

Ø เมื่อเริ่มดำเนินการปีที่ 2 มีความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 2.14 เท่าของดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายของปี และเพิ่มขีดความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยขึ้นไปเรื่อยๆ

g.       ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ 

Ø โครงการมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้คิดจาก Discount Rate 7.25%   

ของความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ยืม ระยะเวลา  9 ปี

นับจากมีรายได้ต้นปีที่ 2เท่ากับ  13,000,000 บาท

h.       DSCR  อยู่ระหว่าง  1.11 – 1.74 เท่า ของยอดเงินที่ต้องชำระคืนสถาบันการเงิน

i.         อัตราผลตอบแทน  IRR  ปีที่ 15  เท่ากับ  10.62%

j.         ระยะเวลาคืนทุน  9 ปี 6 เดือน

บทที่ 8

การวิเคราะห์ความเสี่ยง

1.              ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

-                   กรณีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ทางด้านการค้า  คือ

§  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 

§  ประมวลกฎหมายอาญา 

  

2.              ความเสี่ยงทางด้านการก่อสร้าง

3.              ความเสี่ยงด้านการบริหาร การจัดการ

4.              ความเสี่ยงด้านการเงิน

แผนสำรอง

 

แผนที่ 1   ยังดำเนินธุรกิจเพิ่ม

1.             ปรับชั้น 2 ประมาณ 4 ห้อง เป็นสถานที่เรียนและผลิตชิ้นงาน  โดยให้ค่าตอบแทนเป็นชิ้นงานโดยขออนุญาตเปิดเป็นโรงเรียนงานฝีมือกับทางกรมพัฒนาฝีมือแรงงาน

2.             ชั้นล่างแบ่งภายในเป็นสถานที่โชว์ห้องตัวอย่าง   และแบ่งร้านให้เช่า